部分地方居民住宅土地使用權(quán)到期事件還在持續(xù)發(fā)酵。昨日，國土部、浙江省國土資源廳組成了聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長問題，但尚未指明具體解決方向。目前，業(yè)界對于到期土地到底是否應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金、補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)如何確定等均存在分歧，各級政府亦基本未給出明確答復(fù)。
如何“續(xù)期”
近日，網(wǎng)上盛傳溫州部分住宅土地使用權(quán)已到期或即將到期，需要補(bǔ)繳幾十萬元的土地出讓金才能繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，不過，隨后溫州市國土局馬上對此事進(jìn)行了回應(yīng)，承認(rèn)使用權(quán)到期現(xiàn)象在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)，但對于到期產(chǎn)權(quán)如何“續(xù)期”，國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則，收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期是對信息的誤讀。無獨(dú)有偶，同樣存在使用權(quán)到期問題的深圳也從權(quán)威渠道發(fā)布消息表示，僅在1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，可以免繳地價順延至國家法定最高年期，但這一日期后簽合同的土地如何續(xù)期、是否需要繳納地價等問題，深圳正在研究制定相關(guān)政策�？梢姡块T目前對于大多數(shù)到期、即將到期使用權(quán)土地如何續(xù)期還拿不出最終決定。
資料顯示，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒有期限限制；而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。目前關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有40-50年，但溫州、重慶、深圳、青島等地出于減少繳納土地出讓金降房價、方便商住混合型土地產(chǎn)權(quán)管理、歷史遺留等因素，出現(xiàn)了20年、30年、50年等不同年限的產(chǎn)權(quán)。
出讓金之辯
在業(yè)內(nèi)看來，之所以從中央到地方均無法馬上出臺應(yīng)對措施，就是因?yàn)閷τ凇袄m(xù)期”政策社會爭議較大，甚至有愈演愈烈之勢。
在提到是否應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金時，有專家堅持表示“沒必要”，因?yàn)檫^去幾十年各地土地出讓價格大多出現(xiàn)了較大變化，“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施”。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。此外，中國政府網(wǎng)上的互動欄目中，昨日也有觀點(diǎn)直接提出，按照現(xiàn)在的土地評估價續(xù)費(fèi)是非常不合理的，因?yàn)楝F(xiàn)在新建小區(qū)多為小高層，容積率高，把高地價平攤到20年前的低層住宅上不合理。另外，最近十年，不少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)地價漲幅非常快，而居民工資增幅沒有同步，讓百姓為地價漲幅買單會增加社會矛盾，不利于穩(wěn)定。如果國家需要老百姓承擔(dān)高額土地續(xù)費(fèi)，將不利于房地產(chǎn)市場交易流通，勢必影響相關(guān)稅收。
另一方面，也有不少專家認(rèn)為，補(bǔ)繳土地出讓金才是社會公平的體現(xiàn)，“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)繳出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的”。中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜表示。
市場聞風(fēng)
“從未來發(fā)展的角度看，到期土地續(xù)期補(bǔ)費(fèi)已成必然。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，確定了繳費(fèi)續(xù)期的政策方向后，我國房地產(chǎn)市場走勢將受到明顯影響。
多位分析人士都承認(rèn)，隨著我國大多數(shù)住宅土地產(chǎn)權(quán)慢慢接近規(guī)定年限，這項(xiàng)政策對于樓市的影響也在悄然釋放，張大偉進(jìn)一步分析稱，尤其是對于部分年限已經(jīng)過半的二手房，續(xù)期費(fèi)用的高低將直接影響房屋的交易價格和市場走勢。不過，這也就意味著，如果補(bǔ)費(fèi)額度普遍較高，住宅作為投資品的價值將大打折扣，我國房地產(chǎn)市場上的投資、投機(jī)性需求將被明顯遏制，與此同時，部分高庫存地區(qū)的去化速度可能也將因此放慢。
“未來，土地使用權(quán)到期是遲早需要面對的問題，從頂層設(shè)計入手制定實(shí)施細(xì)則，不讓地方政府各行其是，確保公平統(tǒng)一才是解決問題的渠道。”某房地產(chǎn)行業(yè)知名專家建議，政府采取使用權(quán)到期后改收房產(chǎn)稅是相對“細(xì)水長流”且容易被接受的模式，不至于短期給產(chǎn)權(quán)所有人增加太重的負(fù)擔(dān)，而長期難找到切入口的房產(chǎn)稅也能有序開展起來。
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北京土地使用權(quán)到期還有40年
日前，住宅土地使用權(quán)到期現(xiàn)象頻出讓各地居民擔(dān)憂不已，昨日，北京市國土局明確表示，本市按照國家相關(guān)規(guī)定，住宅土地出讓年限為70年，目前北京最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿還有40多年，因此，北京暫不存在土地使用權(quán)到期問題。
公開消息顯示，1992年，北京市人民政府頒布《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，標(biāo)志著本市開始實(shí)施以出讓為主的土地有償使用制度。隨著日前溫州、深圳等多地都被曝出有住宅用地土地使用權(quán)需要續(xù)期的消息后，越來越多城市和地區(qū)的居民開始擔(dān)心起自己購買的住宅是否也涉及這一問題，處于樓市回溫“第一梯隊(duì)”的北京亦是如此。
北京市國土局表示，按照國家相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。目前尚未出臺關(guān)于土地出讓期限屆滿續(xù)期的具體實(shí)施細(xì)則，以后北京也將按國家有關(guān)規(guī)定并結(jié)合土地出讓合同的相關(guān)約定進(jìn)行研究制定。
