有銀行業(yè)人士稱，政府放松限購(gòu)和商業(yè)銀行放寬信貸完全是兩碼事，銀行目前流動(dòng)性并不寬裕，銀行對(duì)于來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)非常謹(jǐn)慎。
近兩個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，成交量和成交均價(jià)均有所下滑。全國(guó)各地多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，逐漸松綁樓市限購(gòu)，但對(duì)于商業(yè)銀行而言，放松“限貸”依然是易說(shuō)難做的事情。
雖然央行要求各家銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，但商業(yè)銀行對(duì)于放松住房貸款仍存顧慮。更有銀行業(yè)人士稱，政府放松限購(gòu)和商業(yè)銀行放寬信貸完全是兩碼事，銀行目前流動(dòng)性并不寬裕，銀行對(duì)于來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)非常謹(jǐn)慎。
挺剛需防風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于監(jiān)管層而言，一方面是力挺剛需，要求各家銀行滿足居民家庭首次購(gòu)房需求，另一方面則是不斷強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，全國(guó)多個(gè)城市近期相繼放松限購(gòu)，出臺(tái)差別化的調(diào)控政策，并適當(dāng)放寬二套房房貸政策。以廣西壯族自治區(qū)為例，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，廣西將落實(shí)差別化住房信貸政策，適當(dāng)放寬二套房貸款政策，適時(shí)、合理調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度等，大力促進(jìn)住房消費(fèi)。
今年5月份，央行召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求；商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià)，提高貸款發(fā)放和審批效率。
部分地方銀監(jiān)局也在督促省內(nèi)銀行新增房貸規(guī)模。7月中旬，河南銀監(jiān)局要求郵儲(chǔ)銀行河南分行積極向總行爭(zhēng)取新增規(guī)模，確保在涉農(nóng)和小微企業(yè)貸款投放“兩個(gè)不低于”的基礎(chǔ)上，優(yōu)先解決已簽合同待放款房貸業(yè)務(wù)。河南銀監(jiān)局還要求郵儲(chǔ)銀行河南分行進(jìn)一步優(yōu)化作業(yè)流程，推行限時(shí)服務(wù)，加快審查審批效率，并積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門提高抵押登記辦理效率，縮短客戶等待周期。
6月初，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，銀監(jiān)會(huì)將繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支持個(gè)人首套住房的需求，保證中低收入群體改善住房條件；同時(shí)抑制投資、投機(jī)性住房需求。
在指導(dǎo)商業(yè)銀行保證剛需房貸的同時(shí)，監(jiān)管層也在提醒商業(yè)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。7月底，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上也表示，部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注。
尚福林還指出，重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)、產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
從整個(gè)上半年的情況看，房地產(chǎn)成交依舊在下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從商品房銷售情況看，上半年，商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%。
一家股份制銀行某分行行長(zhǎng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“其實(shí)從銀行的角度看房貸放松這個(gè)事情，房?jī)r(jià)在跌，成交清淡，房貸的風(fēng)險(xiǎn)是增大的�！�
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的增大導(dǎo)致住房貸款利率走高。央行數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款利率小幅走高，6月份加權(quán)平均利率為6.93%，比3月份上升0.23個(gè)百分點(diǎn)。
銀行房貸增速則在放緩。央行數(shù)據(jù)還顯示，上半年，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加9389億元，同比少增239億元。
近期不會(huì)全面取消限購(gòu)
瑞銀證券特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱，雖然中央可能將繼續(xù)默許地方政府放松限購(gòu)政策，但全面取消限購(gòu)政策，或大幅降低二套房貸首付要求等只會(huì)作為“最后一招”，短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)。
尤其是作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的國(guó)有大行，對(duì)于放松房貸政策尤其謹(jǐn)慎。與股份制銀行、城商行和農(nóng)商行不同，農(nóng)行是首家公開(kāi)表示調(diào)整個(gè)人首套住房商業(yè)性 貸款相關(guān)政策的國(guó)有大行。
此前，農(nóng)行上海地區(qū)8月個(gè)人貸款定價(jià)預(yù)通知顯示，從8月1日起，對(duì)金額200萬(wàn)以上(含)的貸款可給予基準(zhǔn)利率0.95倍以上的優(yōu)惠。
不過(guò)，多名分析人士表示，農(nóng)行放松房貸政策是國(guó)家政策指引的結(jié)果。國(guó)內(nèi)某股份制銀行信貸經(jīng)理對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱：“本行并沒(méi)放開(kāi)房貸額度和利率，額度反而收緊了，主要還是因?yàn)閭�(gè)人房貸利潤(rùn)不大，且風(fēng)險(xiǎn)在增加�！�
“現(xiàn)在的放松只能說(shuō)是區(qū)域性的，房貸利率放松只是部分城市。目前一線城市雖然成交清淡，但貸款政策變化不大，上海那邊也就農(nóng)行開(kāi)始了，而就北京而言，五大行和股份制銀行沒(méi)有放開(kāi)，只有擁有寬裕資金的農(nóng)商行是今年4月份開(kāi)始打85折。” 北京一家地產(chǎn)中介房屋銷售經(jīng)理這樣告訴記者。
民生銀行金融市場(chǎng)首席分析師李志強(qiáng)7月底在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，銀行對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，考慮到剛性需求，僅限于首套房利率的調(diào)整，更大幅度的利率下浮對(duì)于大型銀行比較困難。
另?yè)?jù)記者了解，目前已經(jīng)出臺(tái)的房貸優(yōu)惠，大都是針對(duì)具有良好資質(zhì)的客戶，而這也為降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。亦有分析人士向記者表示，目前銀行流動(dòng)性并未寬松，且面臨多重考核，部分銀行的房貸優(yōu)惠，只是將上浮的空間下調(diào)了一些，算是對(duì)央行號(hào)召的回應(yīng)，也是差別化的信貸政策，但如何界定良好資質(zhì)的客戶，全憑銀行自己規(guī)定。
此外，瑞銀證券最新報(bào)告還認(rèn)為，房地產(chǎn)下滑拖累經(jīng)濟(jì)的最嚴(yán)峻時(shí)期尚未結(jié)束。雖然短期內(nèi)政策支持在很大程度上抵消了房地產(chǎn)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累，但房地產(chǎn)活動(dòng)的結(jié)構(gòu)性下調(diào)并未結(jié)束，且有可能在今年四季度和2015年加劇，經(jīng)濟(jì)增速向更低的新“穩(wěn)態(tài)”收斂的過(guò)程仍將繼續(xù)。
